Acte II : limitation des surloyers...

Si Mme Christine Boutin ne fait plus partie du gouvernement, l'exécutif s'est bien gardé de supprimer les aspects les plus critiques de sa bien mal nommée,  "Loi de mobilisation pour le logement social et de lutte contre l'exclusion" (Molle),  dont l'un des objectifs est de : développer la mobilité dans le parc locatif social, le nouveau décret du 29 juillet se contentant d'introduire un second plafonnement du surloyer, prétend à présent  "maintenir une certaine mixité du parc de logement social".  Les locataires concernés apprécieront.

"... Pour que les locataires du parc social les plus aisés libèrent des places au profit de demandeurs moins fortunés, la généralisation de l'augmentation des surloyers (qui existaient déjà avant cette loi) est, avec la fin du droit au maintien dans les lieux, l'une des principales mesures adoptées. Un premier décret d'application sur ce sujet a été publié le 29 juillet 2009.
Depuis la loi Engagement national pour le logement du 13 juillet 2006, les locataires du parc social doivent payer un surloyer dès lors que les ressources de leur foyer dépassaient de 20% les plafonds en vigueur pour l'attribution des logements (Code de la construction et de l'habitation, art L.441-3).

Dans les faits, les bailleurs sociaux avaient toujours la possibilité d'imposer ou non à leurs locataires ces surloyers. - Ce qui n'était pas, à notre connaissance, le cas des locataires, lambda, "aisés" de l'OPAC -

La loi Molle devrait généraliser l'application du dispositif : avec la baisse de 10% des plafonds d'accès aux logements sociaux et l'inclusion des surloyers dans les conventions d'utilité sociale, le nombre de ménages concernés devrait sensiblement augmenter.
Néanmoins, afin de maintenir une certaine mixité du parc social, une limitation du montant des surloyers est prévue. Depuis 2006, la somme du loyer et du surloyer ne peut excéder 25% des ressources des personnes vivant au foyer (Code de la construction et de l'habitation, art L.441-4).

Les députés ont ajouté, lors de la discussion de la loi Molle de février 2009, un second plafond, proportionnel à la surface des logements. Le décret du 29 juillet 2009 précise les modalités de ce second plafonnement. Le zonage choisi est celui du Borloo neuf, fixé par l'arrêté du 29 avril 2009.

Quant aux montants, ils sont supérieurs de 25% à ceux du Borloo neuf :

• 21.65 euros par m² en zone A,
• 15.05 euros/m² en zone B1,
• 12.31 euros/m² en zone B2
• et 9.02 euros/m² en zone C.

Un locataire d'un 30m2 à Paris ne pourra payer plus de 650 euros de loyer, quelle que soit l'évolution de ses ressources et le caractère social de son logement : PLAI, PLUS, PLS ou PLI.
Pour les locataires du parc social dont le revenu fiscal de référence est supérieur aux plafonds, le loyer (social) ne devrait pas dépasser les prix du marché locatif privé."

Ce décret d'application n'est à notre avis qu'une façon de mettre le pied dans la porte pour un futur alignement des prix du logement social SUR les prix du marché locatif privé !

Il y a de plus une sacrée dose d'hypocrisie (ou d'incompétence),  à laisser croire qu'un locataire de logement social paie son loyer à la surface réelle du logement, comme c'est le cas des locataires du privé.

Un locataire d'un  logement social paie "à la surface corrigée du logement", qui n'est pas non plus la surface corrigée normale existant dans le locatif privé,  mais la surface réelle, augmentée de correctif d'ensoleillement, d'emplacement, d'entretien ET de "x" m² par équipement dit "surface de confort" : douche, baignoire, wc, ascenseur, vide ordure, radiateurs, alimentation en eau froide, alimentation en eau chaude, installation gaz, installation électrique, etc.. etc...

Ainsi, le locataire d'un 30m² en logement social cela n'existe pas, puisqu'il paie en réalité ce 30m² de surface réelle à la valeur d'un 70 à 75 m²... fictifs, inexistants. Cette aberration héritée de la loi de 1948, les exécutifs successifs se gardent bien de la rectifier chaque fois qu'ils tripatouillent la législation du logement social... pour le rapprocher du prix du locatif privé.

Un ou des résidents de l'immeuble ont pris l'habitude d'aérer l'espace cave en laissant ouverts plusieurs jours et nuits de suite, ainsi que tout le week-end, les vasistas à rez-de-chaussée, aussi bien côté Prisse d'Avennes que côté rampe d'accès vers local vélos et chaufferie, sans les refermer lorsqu'ils quittent la cave, compromettant sans y réfléchir peut-être, la sécurité de l'ensemble de l'immeuble.

(cliquez sur les images pour les agrandir)

Il est en effet aisé pour une personne de fluette stature,  de s'introduire par le vasistas laissé ouvert, puis d'aller ouvrir la cave et la porte de l'escalier à d'autres personnes attendant dehors. Un vasistas ouvert en rez-de-chaussée facilite également l'accès des souris dans l'immeuble.

Si vous ouvrez des vasistas de la cave lorsque vous y descendez, refermez-les tous correctement avant d'en sortir. Merci pour tous.

D'un article paru sur le site de Developpement Durable Magazine le 15 mars dernier "Combien coûte votre eau chaude sanitaire ?", nous apprenons qu'une famille "gaspi" (selon modèle de l' ADEME) composée de 4 personnes, consommant 200 m3 d'eau chaude par an, chauffée par un cumulus électrique individuel, dépense, en 2009 :

• en tarif EDF "heures pleines",  324 €/an ;

• et avec un abonnement EDF "heures creuses", pour la même consommation, 198€/an.

Dans cet exemple, le m3 d'eau froide est à 3,80€, et le chauffage de l'eau revient à 3,594€/m3 soit,  7,80€ le m3 d'eau chaude dans ce cas le plus défavorable... en production individuelle électrique, tarif "heures pleines".

Sachant que nous payons le  m3 d'eau froide 2,80€, l'eau chaude produite par un cumulus électrique individuel en tarif EDF heures pleines nous reviendrait à  6,40 € le m3...

Mais grâce à notre merveilleuse chaudière gaz collective, nous avons le privilège, nous, locataires de Paris Habitat-OPH de payer, comme chacun a pu le vérifier en recevant son décompte de charges cette année, le m3 d'eau, pas toujours chaude, mais collective - à 13,75 € le m3.   C'est à dire plus du double du coût de la production d'eau chaude individuelle considérée "la moins économique" à l'heure actuelle.

Et tout ça parce que des chefs de projet de l'OPAC se sont entêtés à nous fourguer une chaudière collective gaz pour la fourniture d'eau chaude sanitaire... sans nous consulter avant de la faire installer.

Car obtus, ils avaient calculé  que nous nous mettrions subitement à gaspiller 4 111 m3 d'eau chaude par an du simple fait qu'elle était devenue "collective"... Alors que globalement la consommation en eau chaude collective des 140 foyers, n'a été que de 2 712 m3.

En 2007, la consommation globale d'eau froide était de 6843 m3, en 2008 elle ne descend qu'à 5923 m3, soit une petite diminution de 920 m3 d'eau froide. Le m3 d'eau froide passant quant à lui,  en un an, de 2,69€/m3 à 2,80 €/m3.

Le m3 d'eau chaude collective Habitat-OPH a bondi de 2007 à 2008 de 7,98€/m3 à 13,75€/m3, soit  + 72,30 % en un an alors que l'énergie gaz n'avait augmenté que de 25 %... ce qui est déjà très abusif.

On notera qu'en 2007, le m3 d'eau chaude collective, 7,98€, était déjà plus élevé que le m3 d'eau chaude individuelle "la moins économique".

Comme le souligne Developpement Durable Magazine :

"L'électricité offre l'avantage d'un rendement de 100 % toute l'année. Les ballons électriques ne demandent pratiquement pas d'entretien. Le passage en tarif nuit fait économiser 4,3 cts du kWh soit sur l'année de l'ordre de 125 euros..."

"Gaz. On considère un rendement de chaudière de 85 %, même si en théorie les chaudières à condensation peuvent atteindre plus de 100%. Nous tenons compte des pertes de l'enveloppe du ballon sur les mêmes bases que plus haut. Le tarif du kWh de gaz pour un abonnement de moins de 6 000 kWh/an est de 7,116cts ; il est de 4,987 cts au dessus de 6000 kWh (dans ce cas la maison est chauffée au gaz)."

"Les pertes dans la chaudière
Prenons le cas d'une chaudière à gaz, à fioul, ou à bois, qui est destinée par ailleurs au chauffage de la maison. En hiver, si l'installation a été réalisée avec soin, on peut estimer que la production d'eau chaude se fait avec le rendement de la chaudière, soit en général de l'ordre de 90% et même davantage pour les chaudières à condensation. L'été il en est autrement, puisque la chaudière est sollicitée de façon intermittente pour la préparation d'eau chaude. Et entre chaque sollicitation, l'eau contenue dans le circuit de la chaudière refroidit. Il n'est pas impossible que le rendement descende alors à 50%, voire moins, pour les grosses installations."

... A ceci s'ajoute la distance du générateur d'eau chaude au point de puisage qui peut aboutir à faire tirer 3 ou 4 litres d'eau, avant d'obtenir l'eau à 50°C nécessaire au dégraissage d'une seule casserole. Difficile d'évaluer ces pertes qui combinent à la fois perte d'énergie et une perte d'eau."

Il ne fallait pas être sorti de St Cyr, ni avoir fait Normale Sup', pour comprendre qu'un système d'eau chaude collectif est forcément plus onéreux par le simple fait d'avoir à maintenir en permanence une température élevée de l'eau chaude sur de très grandes distances de tuyaux dans les parties communes pour alimenter tous les appartements. Un système de production d'eau chaude collectif est forcément beaucoup plus énergivore.

Et ce ne sont pas les deux derniers locataires arrivés qui vont s'amuser à gaspiller la différence manquante dans les calculs très hasardeux des chefs de projet de l'ex-OPAC, c'est-à-dire les 1 399 m3 d'eau chaude... en une année, qui leur permettaient de prétendre obtenir une eau chaude collective (gaz) à 7,98 €/m3...

Ce serait le comble du développement durable.

Nous reproduisons ci-après l'intégralité de la lettre ouverte aux élus des locataires de la Porte de Brancion sur ce sujet.

Les associations du 14e sont très sensibilisées par les problèmes provoqués aux locataires de logements sociaux par l'application de la loi Boutin dont on perçoit qu'elle vise plus à démanteler petit à petit le logement social au profit du privé, qu'à le favoriser.

LETTRE OUVERTE A TOUS NOS ELUS
Bonjour Mesdames et Messieurs,

Voilà nous sommes face aux sur loyer. Aujourd'hui je viens de recevoir le courrier d'un locataire qui nous annonce son départ à cause de l'augmentation de son loyer. Il n'occupait pas un grand appartement un petit T3. Et oui, nos appartement ne sont pas si grand. C'est une perte sèche pour l'OPH, car cette personne payait sans problème depuis des années sur loyer, loyer et charges. Elle avait même amélioré avec ces propres denier son habitat donc le patrimoine de l'OPH. Aujourd'hui c'est donc une personne solvable et un bon contribuable qui quitte le 15ème arrondissement. Je vous joint son courrier plein de tristesses et de dépits. Ce n'est qu'un début avant la ghettoïsation de l'habitat de l'OPH avec tous les problèmes des banlieues. Et oui la particularité de PARIS était que l'habitat sociale avait préservé une mixité des locataires ce qui avait pour effet de tirer les populations vers le mieux vivre, le respect du patrimoine et de voir vers un avenir meilleur par la réussite des uns. Chers élus, faites passer le message auprès de ceux qui ont votés cette loi. Un jour cela coûtera plus cher aux contribuables pour rétablir la tranquillité et l'ordre, sans compter que si ghetto il y a, le prix du mètre carré du privé à PARIS s'effondra.

Bien cordialement
Ph. BOURDET

Président des BRANCIONNOIS

Les locataires concernés ont été avisés en janvier par Paris-Habitat de l'augmentation souvent conséquente de leur surloyer à compter de mars.. avec effet rétroactif.

Il ne suffit pas de faire appel au bon sens très théorique des élus. Il faut aussi et surtout faire attention à ne pas voter pour n'importe qui...

"dans mon cas, l'Opac me facture 37m3 d'eau chaude alors que le relevé du 18 octobre 2007 n'en portait que 9m3.

Cela représente pour moi une avance à l'OPAC de 5 années et demie d'eau chaude, je n'ai jamais dépensé autant d'eau !! c'est beaucoup pour une personne seule et ma petite retraite, mais je ne demanderai pas de rectification je ne veux pas être mal vue et embêtée comme tous les locataires qui ont réclamé et après l'Opac leur a fait des ennuis sans arrêt.

Je sais bien que si je ne demande pas ils continueront à abuser mais je préfère encore ma tranquilité, j'espère que vous comprenez les tracasseries que nous vivons quand nous sommes seuls au quotidien face à l'Opac."

C'est le commentaire que Lucette laissait à propos des erreurs de facturation dans décompte des charges locatives pour l'eau chaude collective, mis en exergue pour que vous puissiez bien en prendre connaissance parce que c'est impensable et inadmissible. 37 m3 d'eau chaude d'avance, soit 295,26€. Sans aucune explication, ni excuse.

Combien sont dans son cas ? A se laisser intimider par rien, au 21e siècle, à avoir peur de leur ombre, au point de ne pas réclamer rectification d'erreurs flagrantes et ici vraiment trop curieuses. Parce qu'ils sont seuls, vieux ou simplement isolés.

Une injustice faite à un seul est une menace faite à tous.  Montesquieu 

Où l'on reparle des ventes de logements locatifs sociaux ... à leurs locataires. 

Nous reproduisons  ci-après l'intégralité de l'information publiée sur le site  ASH (Actualités sociales hebdomadaires)  concernant l'accord signé aujourd'hui entre l'Etat et l'Union Sociale pour l'habitat pour l'accession sociale à la propriété, pour lequel 40 000 logements sociaux seront vendus chaque année (au lieu de 6 000 actuellement).

La CNL a beau affirmé, dans sa lettre de novembre, que la Ville de Paris et l'OPAC "se sont opposés à la vente des logements HLM... à leurs locataires", nous savons parfaitement que l'office ne résistera pas longtemps au chant des sirènes. Au motif de financer par ce moyen la construction de logements neufs...
D'où l'augmentation de la valeur locative des logements par ces réhabilitations très discutables subies ces dernièrs temps par les locataires de l'OPAC.

"La ministre du Logement et de la Ville, Christine Boutin, a présenté, lundi 10 décembre, l'accord passé entre l'Etat et le mouvement HLM, représenté par l'Union sociale pour l'habitat (USH), sur l'accession à la propriété des locataires HLM et la mobilité au sein du parc locatif social.

Cet accord, qui devrait être officiellement signé le 18 décembre prochain, prévoit en effet que l'objectif de 40 000 ventes annuelles de logements sociaux, fixé par le président de la République Nicolas Sarkozy, pourrait être atteint en 2009 ou "plus probablement" en 2010, contre 6 000 cessions annuelles aujourd'hui.

Pour y parvenir, le mouvement HLM s'engage à "accroître chaque année de 40 000 le stock de logements HLM disponibles à la vente, à partir de 2008", souligne le ministère dans une note diffusée lundi, le stock mis en vente ne pouvant jamais dépasser le nombre de logements mis en chantier chaque année. (ce qui signifie que l'offre locative sera bloquée à son niveau actuel, alors que les besoins en logements sociaux locatifs ne peuvent pas actuellement être satisfaits).

"C'est l'assurance que le parc HLM continuera à croître", affirme ainsi le ministère. Car si l'effort de construction de l'Etat venait à se relâcher, le niveau des ventes baisserait automatiquement.

En plus de ces 40 000 logements achetés par leurs occupants, l'USH s'engage aussi à réaliser 15 000 opérations annuelles d'accession sociale à la propriété dans des logements neufs (principalement en prêt à taux zéro), dont 1 500 en location-accession (prêt social location accession). (confirme notre remarque précédente -en italique-)

Quant à la mobilité au sein du parc HLM, elle doit être encouragée d'une part  par le renforcement des surloyers, voire l'application de loyers au prix du marché,  pour les locataires ayant dépassé le niveau intermédiaire (plafonds PLI), d'autre part par l'aménagement du strict droit au maintien dans les lieux, qui évoluerait vers un droit au maintien dans le parc social, selon la note ministérielle. (**)

L'accord signé avec l'Etat souligne, par ailleurs, "la nécessité de développer la production de logements locatifs sociaux, en lien avec la mise en oeuvre du droit au logement opposable (DALO)".
Les organismes HLM se sont en effet engagés, fin 2004, à réaliser 390 000 logements locatifs sociaux sur les 500 000 prévus sur 2005-2009 par le plan de cohésion sociale. La loi DALO ayant relevé cet objectif à 591 000 nouveaux logements, il convient d'actualiser l'effort du mouvement HLM pour les années 2007-2009."
(L'offre foncière étant ce qu'elle est, on sait déjà que ces objectifs fumeux ne seront pas tenus.)

(**) Pour les locataires HLM qui paient déjà, pour certains, du fait du surloyer un double loyer, on peut s'interroger sur cette notion de "renforcement du surloyer". On leur triplera leur loyer actuel ?? Et pour ce loyer "renforcé" quelles prestations supplémentaires leur offrira-t-on ? Du HLM de base et des réhabilitations merdiques ? Cette façon d'encourager la mobilité au sein du parc HLM est plus qu'inquiétante puisqu'elle remettrait en cause le droit actuel du maintien dans les lieux (quid des personnes de plus de 75 ans ?) par le droit à les déplacer dans le parc social, contre leur gré en quelque sorte, lors de chaque "renforcement" et "encouragement" nouveaux.

Téléphonie mobile et pollution électromagnétique -

Qui sont les cobayes ?

c'est la question que se pose NaturaVox dans un billet très intéressant publié sur leur site, soulignant les contradictions des déclarations officielles quant à l'inocuité des ondes électromagnétiques, rapport que vous pouvez lire en cliquant sur l'un des deux liens.

"L'opinion du Comité scientifique des risques sanitaires émergents et nouveaux (abrégé SCENIHR en anglais) sur les "effets possibles des champs électromagnétiques sur la santé humaine" vient d'être rendu publique.

Le rapport, approuvé le 21 mars dernier, aborde l'ensemble des pollutions électromagnétiques, en distinguant les radiofréquences (regroupant les émissions de la téléphonie mobile, tv & radio), les fréquences intermédiaires (technologies médicales, anti-vol ou de tracabilité sans fil comme les RFID), les extrêmement basses fréquences (lignes à haute tension, électricité domestique et appareils électroménagers) et les champs statiques, liés à des aimants permanents ou au courant continu. Le document du SCENHIR s'intéresse plus spécifiquement aux effets non thermiques : les effets biologiques ou sanitaires constatés à des niveaux d'exposition inférieures aux limites officielles fixées dans la plupart des pays européens, France incluse."...

 cliquez sur la photo pour l'agrandir.

"Dans mon HLM" a la bonne idée de publier la liste des députés auxquels l'on peut s'adresser en cas de problèmes insolubles avec l'OPAC... 

Le nôtre est le député vert, Yves Cochet. Vous avez entendu panneaux solaires ? énergie photovoltaïque ? ... c'est certainement que nous devons être têtus.

"Lorsque l’OPAC de Paris ou la Mairie d’arrondissement sont défaillants, adressez un mail ou un courrier expliquant votre problème à votre député pour qu’il puisse vous aider à débloquer la situation et pour l’informer des problèmes de gestion locative que vous rencontrez au quotidien."

La loi du 5 mars 007 instituant le droit opposable au logement (DALO) a ratifié l'ordonnance n°2007-137 du 1er février 007 créant les OPH -(Office Public de l'Habitat).
En voici une analyse réalisée pour la Gazette des Communes par Paule Quilichini, maître de conférence à la fac d'Orléans.

Elle indique que plusieurs décrets d'application seront nécessaires pour préciser notamment :
- les conditions de passage au nouveau statut ;
- la composition du Conseil d'Administration ;
- l'équilibre financier ;
- le personnel non titulaire ;
- situation des fonctionnaires ;
- et celle des directeurs généraux.

pour mémoire, le texte de l'Ordonnance_du_01-02-2007.pdf  .