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D'un article paru sur le site de Developpement Durable Magazine le 15 mars dernier "Combien coûte votre eau chaude sanitaire ?", nous apprenons qu'une famille "gaspi" (selon modèle de l' ADEME) composée de 4 personnes, consommant 200 m3 d'eau chaude par an, chauffée par un cumulus électrique individuel, dépense, en 2009 :

• en tarif EDF "heures pleines",  324 €/an ;

• et avec un abonnement EDF "heures creuses", pour la même consommation, 198€/an.

Dans cet exemple, le m3 d'eau froide est à 3,80€, et le chauffage de l'eau revient à 3,594€/m3 soit,  7,80€ le m3 d'eau chaude dans ce cas le plus défavorable... en production individuelle électrique, tarif "heures pleines".

Sachant que nous payons le  m3 d'eau froide 2,80€, l'eau chaude produite par un cumulus électrique individuel en tarif EDF heures pleines nous reviendrait à  6,40 € le m3...

Mais grâce à notre merveilleuse chaudière gaz collective, nous avons le privilège, nous, locataires de Paris Habitat-OPH de payer, comme chacun a pu le vérifier en recevant son décompte de charges cette année, le m3 d'eau, pas toujours chaude, mais collective - à 13,75 € le m3.   C'est à dire plus du double du coût de la production d'eau chaude individuelle considérée "la moins économique" à l'heure actuelle.

Et tout ça parce que des chefs de projet de l'OPAC se sont entêtés à nous fourguer une chaudière collective gaz pour la fourniture d'eau chaude sanitaire... sans nous consulter avant de la faire installer.

Car obtus, ils avaient calculé  que nous nous mettrions subitement à gaspiller 4 111 m3 d'eau chaude par an du simple fait qu'elle était devenue "collective"... Alors que globalement la consommation en eau chaude collective des 140 foyers, n'a été que de 2 712 m3.

En 2007, la consommation globale d'eau froide était de 6843 m3, en 2008 elle ne descend qu'à 5923 m3, soit une petite diminution de 920 m3 d'eau froide. Le m3 d'eau froide passant quant à lui,  en un an, de 2,69€/m3 à 2,80 €/m3.

Le m3 d'eau chaude collective Habitat-OPH a bondi de 2007 à 2008 de 7,98€/m3 à 13,75€/m3, soit  + 72,30 % en un an alors que l'énergie gaz n'avait augmenté que de 25 %... ce qui est déjà très abusif.

On notera qu'en 2007, le m3 d'eau chaude collective, 7,98€, était déjà plus élevé que le m3 d'eau chaude individuelle "la moins économique".

Comme le souligne Developpement Durable Magazine :

"L'électricité offre l'avantage d'un rendement de 100 % toute l'année. Les ballons électriques ne demandent pratiquement pas d'entretien. Le passage en tarif nuit fait économiser 4,3 cts du kWh soit sur l'année de l'ordre de 125 euros..."

"Gaz. On considère un rendement de chaudière de 85 %, même si en théorie les chaudières à condensation peuvent atteindre plus de 100%. Nous tenons compte des pertes de l'enveloppe du ballon sur les mêmes bases que plus haut. Le tarif du kWh de gaz pour un abonnement de moins de 6 000 kWh/an est de 7,116cts ; il est de 4,987 cts au dessus de 6000 kWh (dans ce cas la maison est chauffée au gaz)."

"Les pertes dans la chaudière
Prenons le cas d'une chaudière à gaz, à fioul, ou à bois, qui est destinée par ailleurs au chauffage de la maison. En hiver, si l'installation a été réalisée avec soin, on peut estimer que la production d'eau chaude se fait avec le rendement de la chaudière, soit en général de l'ordre de 90% et même davantage pour les chaudières à condensation. L'été il en est autrement, puisque la chaudière est sollicitée de façon intermittente pour la préparation d'eau chaude. Et entre chaque sollicitation, l'eau contenue dans le circuit de la chaudière refroidit. Il n'est pas impossible que le rendement descende alors à 50%, voire moins, pour les grosses installations."

... A ceci s'ajoute la distance du générateur d'eau chaude au point de puisage qui peut aboutir à faire tirer 3 ou 4 litres d'eau, avant d'obtenir l'eau à 50°C nécessaire au dégraissage d'une seule casserole. Difficile d'évaluer ces pertes qui combinent à la fois perte d'énergie et une perte d'eau."

Il ne fallait pas être sorti de St Cyr, ni avoir fait Normale Sup', pour comprendre qu'un système d'eau chaude collectif est forcément plus onéreux par le simple fait d'avoir à maintenir en permanence une température élevée de l'eau chaude sur de très grandes distances de tuyaux dans les parties communes pour alimenter tous les appartements. Un système de production d'eau chaude collectif est forcément beaucoup plus énergivore.

Et ce ne sont pas les deux derniers locataires arrivés qui vont s'amuser à gaspiller la différence manquante dans les calculs très hasardeux des chefs de projet de l'ex-OPAC, c'est-à-dire les 1 399 m3 d'eau chaude... en une année, qui leur permettaient de prétendre obtenir une eau chaude collective (gaz) à 7,98 €/m3...

Ce serait le comble du développement durable.

"dans mon cas, l'Opac me facture 37m3 d'eau chaude alors que le relevé du 18 octobre 2007 n'en portait que 9m3.

Cela représente pour moi une avance à l'OPAC de 5 années et demie d'eau chaude, je n'ai jamais dépensé autant d'eau !! c'est beaucoup pour une personne seule et ma petite retraite, mais je ne demanderai pas de rectification je ne veux pas être mal vue et embêtée comme tous les locataires qui ont réclamé et après l'Opac leur a fait des ennuis sans arrêt.

Je sais bien que si je ne demande pas ils continueront à abuser mais je préfère encore ma tranquilité, j'espère que vous comprenez les tracasseries que nous vivons quand nous sommes seuls au quotidien face à l'Opac."

C'est le commentaire que Lucette laissait à propos des erreurs de facturation dans décompte des charges locatives pour l'eau chaude collective, mis en exergue pour que vous puissiez bien en prendre connaissance parce que c'est impensable et inadmissible. 37 m3 d'eau chaude d'avance, soit 295,26€. Sans aucune explication, ni excuse.

Combien sont dans son cas ? A se laisser intimider par rien, au 21e siècle, à avoir peur de leur ombre, au point de ne pas réclamer rectification d'erreurs flagrantes et ici vraiment trop curieuses. Parce qu'ils sont seuls, vieux ou simplement isolés.

Une injustice faite à un seul est une menace faite à tous.  Montesquieu 

C'est la question que de nombreux locataires se posent depuis la réception de leur décompte de charges 2007 en découvrant que les index mentionnés au décompte ne sont pas ceux qui avaient été relevés en octobre 2007, ni même en mars 2008, qu'ils ne correspondent en fait à rien mais dépassent très largement celui figurant actuellement à leur compteur.

Là où des couples ou personnes seules ont consommé, grosso modo, entre 8-9 m3 sur 9-10 mois environ selon les dates de mises en service, que des index réels vont de 0004 à 00010, on lit sur leurs décomptes des 00020-00042-00048... etc...etc...

D'où sortent ces index et chiffres erronés ? 48 m3 d'eau chaude en 10 mois ! quand les habitudes des locataires n'ont pas changé depuis l'installation de l'eau chaude collective, qu'ils ne se sont pas mis brusquement à gaspiller l'eau chaude, et que leur consommation globale d'eau, selon les 2 compteurs, n'a pas variée par rapport à la période précédente (cumulus individuel) et n'est que de 9 m3 au compteur d'eau chaude...

A quoi sert de faire des relevés si c'est pour reporter des chiffres aussi massivement faux ? D'autant que le problème ne se pose apparemment, sauf dans deux cas, qu'avec le relevé d'eau chaude. Cela est d'autant moins compréhensible que l'agent de la compagnie des eaux enregistre immédiatement l'index du compteur sur sa machine.

Une autre surprise pour nous a été de découvrir que le prix du m3 d'eau chaude n'est pas identique pour tous les locataires, à ce jour, il varie de 7,9823 - 7,9982 à 8,066 €/m3.

Si vous n'aviez pas l'habitude de contrôler votre décompte de charges, nous vous invitons à le faire rapidement en portant une attention particulière au poste eau chaude, et en vérifiant l'index du compteur. Ainsi que le prix du m3 d'eau chaude (prix du m3 = votre quote-part eau chaude : par consommation en m3). Le décompte de charges est arrêté au 31 décembre 2007.

En cas d'erreur constatée, adressez un courrier au responsable du secteur de proximité, de préférence avant le 1er juin, demandant la rectification et la déduction du trop facturé.

Malgré un bénéfice de 2,5 milliards d'euros en 2007 pour Gaz de France, le gouvernement vient de décider, après celle de janvier dernier, d'une nouvelle augmentation des tarifs gaz, qui interviendra à la fin avril 2008.

En l'espace de 4 mois, la facture gaz a déjà ainsi augmenté, cette année, de ... 10 %.  

Les postes subissant les plus fortes augmentations par rapport à l'année précédente sont :

>> Chauffage   + 24 %

Cette augmentation anormalement forte ne s'explique pas du tout si l'on considère que :

1) le remplacement des chaudières fuel pour le passage au combustible gaz à l'hiver 2005-2006 était censé réduire la facture énergie ;

2) l'augmentation du prix du gaz annoncée par le gouvernement, scindée en deux fin 2005 et début 2006, n'a été officiellement que de 7 %, ce qui en soi est déjà énorme, mais ne justifie pas ce dérapage à + 24 %

Comment d'une facture fuel à 54 183 € en 2005 pour 231 jours de chauffe, nous retrouvons-nous en 2006 avec une facture gaz de 67 184,76 €  pour seulement 216 jours de chauffe ? Sauf à avoir répercuté sur les charges locatives une partie du coût du remplacement des deux chaudières, ce qui serait illégal, il semble qu'il y ait erreur sur ce poste.

Ce dépassement en facturation 3 et demie fois supérieure à l'augmentation officielle du prix du gaz, appelle une autre remarque à propos du prix du m³ d'eau chaude collective (imposée, rappelons-le, dès fin 2004 puisqu'il a été installé, en infraction avec la législation SRU sans consulter les associations, une seconde chaudière à cet effet à l'automne 2004, bien avant le vote du projet Palulos d'avril 2005) prix du m³ d'eau chaude collective dont on peut logiquement conclure qu'il sera lui aussi 3 fois et demie supérieur à ce qui a été annoncé aux locataires dans l'information préalable à la "réhabilitation" Palulos, puisque cette eau est chauffée par une chaudière collective fonctionnant au même combustible gaz...


>> Nettoyage entreprise   + 17,30 %

Ce poste qui avait connu en 2005 une baisse de 3 691 €, soit 16 % par rapport à 2004, revient à peu près au niveau de ce qu'il était en 2004 avec cette augmentation de 4 002 € par rapport à 2005.
Comment de telles variations sont possibles sans aucune modification des prestations d'entretien d'une année sur l'autre ?
Il est à noter que le budget prévisionnel 2006 sur ce poste s'établissait à 23 108,78 € proche de celui de 2005, alors qu'il s'élève au final à
27 111,41 €.


>> Personnel gardien   + 4 %

Avec ces 33 419,51 € pour un seul gardien, l'OPAC nous prélève bien au-delà des 75 % récupérables sur les charges locatives.

Pour 2007, M. Van de Voorde a indiqué dans un courrier adressé à un membre de notre association, qu'à compter du 1er juillet 2007, la récupération des salaires "gardien" serait suspendue. La logique comptable aurait voulu que cette suspension s'effectue dès 1er janvier 2007 ; la cour de Cassation ayant confirmé en 2006 l'illégalité de cette récupération dans les immeubles où le gardien n'effectue plus seul l'entretien de l'immeuble et la sortie des déchets ménagers ou plus du tout, nous ne voyons pas pourquoi cette récupération irrégulière a été maintenue pendant six mois supplémentaires.
Le budget prévisionnel de charges locatives pour 2007 prévoit donc pour ce poste la récupération de 16 695 € au lieu de 0 €.


Nous espérons pouvoir faire cette année un contrôle des charges locatives que nous n'avons pu effectuer depuis trois ans en raison de la réorganisation de l'OPAC entrainant le départ de notre interlocuteur compétent avec la fermeture de l'antenne Bièvre et la création du secteur de proximité Lafenestre où son poste n'existe plus.


Une seule diminution de charges remarquable celle du poste "EDF parties communes" à moins 45 % par rapport à 2005 avec ces
1 966,12 €.
L'éclairage des neuf escaliers avec des ampoules économiques depuis l'été 2006 serait assez logiquement à l'origine de cette diminution.
Mais anomalie (?) du budget prévisionnel qui prévoit pour 2007 un retour à la consommation équivalente de celle de 2005 en chiffrant à 2 850 € (sic !!). Où passera l'économie de l'électricité des parties communes ?

Autre surprise du budget prévisionnel 2007 au poste "solde d'eau à répartir" avec 5 000 € !! alors qu'il était de 601 € en 2005 et nul en 2006....
Prévoit-on de nous faire supporter la consommation d'eau du chantier Palulos normalement à la charge de la SICRA ?

Sont arrivés ce vendredi les décomptes annuels de charges locatives.
La récupération des charges "gardien" qui nous avait été annoncée à 30 000 €, est toujours à 33 000 €.
Ce qui correspond en réalité à 200 %.
Il n'y a aucune raison, les locataires n'étant pas les employeurs du gardien, que l'on nous fasse supporter dans les charges locatives, les charges sociales dites " patronales" à la charge de l'employeur ; c'est pourtant ce qui se pratique à l'office.
Ce ne sont pas 75% des charges "gardien" qui nous sont imputées, mais bien 200%.

Voir également le blog du 20,rue de la Vistule sur le même sujet.

Apprenant par un tract diffusé par le SLC la condamnation de l'Opac "pour avoir maintenu abusivement un taux de récupération de 75 % des salaires des gardiens dans les charges locatives sur les groupes où ils n'assurent plus totalement l'entretien des escaliers", Nicole G. interrogeait le 25 janvier dernier, la gérante, pour savoir comment  l'Opac allait appliquer cette décision de justice.

Voici la réponse de Claude Vandevoorde, directeur territorial, dont on constate qu'il n'a pas attendu que soient écoulés les 21 jours mentionnés lors de la présentation du Pacte de la Proximité, pour répondre ;

"... Le régime de la récupération des charges de gardiennage, tel qu'appliqué par l'OPAC jusqu'à présent, reposait sur une jurisprudence intervenue à plusieurs reprises pour préciser les conditions de la récupération auprès des locataires et notamment la condition d'exercice cumulatif par le gardien de l'entretien des parties communes et de la sortie des ordures p;ménagères (sans exclure pour autant l'intervention d'une entreprise de nettoyage).

L'arrêt de la Cour de Cassation du 27 septembre 2006, pose désormais la condition d'exercice des deux tâches par le
gardien sans qu'il puisse être assisté par une entreprise extérieure, pour fonder la récupération de 75 % de sa rémunération.

Dans le cadre actuel de l'organisation du gardiennage tel qu'il ressort de l'accord gardien signé avec les représentants du personnel, cette condition n'est pas remplie dans un grand nombre de groupes d'immeubles.

L'OPAC de Paris prend acte de cette récente décision qui touche tant le secteur social que privé. Aussi, il a été décidé, notamment avec l'Union Sociale pour l'Habitat, de mener une réflexion sur les conditions d'application de cette nouvelle jurisprudence prenant en compte l'impact financier et les adaptations d'organisation et de fonctionnement internes.

Dans cette attente, le Conseil d'administration de l'OPAC de Paris a décidé de suspendre, à compter du 1er juillet 2007, la récupération des charges de gardiennage lorsque la condition d'exercice exclusif des tâches d'entretien et de sortie des ordures ménagères n'est pas réalisée."....

Ce que C. Vandevoorde ne dit pas, l'Intersyndicale de l'OPAC le fait, est que l'Office propose actuellement à ses gardiens un nouveau statut, soit celui de chargé d'immeuble ou celui "d'employé d'immeuble ;le premier évoluant vers des tâches plus administratives, le second restant plus proche du métier de gardien.

N'hésitez pas à commenter....

le 27 novembre dernier, intriguée par une prévision colossale d'augmentation de la facturation en eau froide une locataire écrivait au directeur général de l'Opac :

...vous m'accorderez bien quelques minutes pour me donner une explication au sujet du "budget prévisionnel des charges récupérables exercice 2006" où vous prévoyez au poste eau froide un solde d'eau à répartir de 8287,20€ soit une augmentation de
4689,58€ par rapport à 2005 alors qu'il devrait y avoir bien au contraire une économie réalisée avec la diminution des arrosages de la cour."

la réponse du 22 décembre intéressera certainement les économistes de France et de Navarre :
"...en ce qui concerne le budget prévisionnel 2006, celui-ci a été élaboré conformément aux dernières dépenses connues"